Perbedaan SHM dan SHGB Dalam Jual Beli Tanah


Dalam jual beli tanah dan properti kita akan mengenal 2 macam sertifikat yaitu SHM dan SHGB. Tentu keduanya mempunyai fungsinya tersendiri, meskipun kerap mendengarnya, namun tidak semua orang paham betul dengan keduanya. Untuk itu mari kita simak pembahasan mengenai SHM dan SHGB berikut.

Pengertian SHM dan SHGB dalam Jual Beli Tanah

SHM atau Sertifikat Hak Milik merupakan tanda bukti bahwa seorang individu maupun instansi mempunyai kepemilikan secara utuh hak atas sebuah properti. Diantara semua jenis surat legalitas properti lainnya, dokumen yang satu ini memiliki status tertinggi. Sebab disini pemilik mempunyai keleluasaan penuh dalam jangka waktu yang tidak terbatas serta kebebasan mendirikan bangunan di atas lahan atau tanah tersebut.

Kepemilikan sebuah lahan dan bangunan menjadi faktor pembeda yang cukup jelas dengan SHGB dan bila dijual maka properti dengan SHM akan lebih mahal dibandingkan SHGB. Sebab disini pembeli tidak perlu repot untuk mengubah SHGB menjadi SHM, sehingga bila Anda ingin membeli sebuah rumah atau properti pastikan memilih yang memiliki SHM.

Berbeda dengan SHGB atau Sertifikat Hak Guna Bangunan yang merupakan perizinan yang diberikan oleh pemerintah kepada individu atau instansi untuk mengelola sebuah lahan yang dimiliki orang lain. Izin pada SHGB sendiri mempunyai batas waktu tertentu sama halnya dengan hak kelola lainnya.

Bila merujuk pada peraturan perundang-undangan batas waktu maksimal yang ditentukan adalah 30 tahun, namun dapat diperpanjang hingga 20 tahun. Sehingga disini pemilik SHGB akan diberikan keleluasaan dalam mengelola lahan hingga mendirikan bangunan, akan tetapi tidak punya hak atas kepemilikan lahan atau tanah.

Jadi para pemilik SHGB pada dasarnya hanya mempunyai hak atas bangunan yang berdiri di atas sebuah lahan atau tanah. Sedangkan hak kepemilikan atas tanah atau lahan tetap milik negara atau individu yang memberikan hak guna bangunan. Umumnya lahan SHGB banyak dimanfaatkan developer untuk membangun apartemen atau perumahan yang bukan rumah perseorangan.

Perubahan Status SHGB menjadi SHM

Perbedaan SHM dan SHGB dalam Jual Beli Tanah

Dari sedikit penjelasan di atas tentu kita dapat menerka beberapa perbedaan dari kedua sertifikat tersebut. Namun untuk lebih jelasnya, berikut adalah perbedaan SHM dan SHGB dalam jual beli tanah :

SHM 

Pemilik berkuasa penuh untuk menjual, mengelola, mendirikan bangunan dan lain-lain di atas lahan atau tanah ber-SHM.

  • Keabsahan SHM bersifat selamanya, sehingga pemilik tidak perlu memperpanjang izin atas properti tersebut.
  • Kedudukan SHM lebih tinggi dibanding SHGB.
  • Harga jual properti akan lebih mahal dibandingkan SHGB.
  • Bisa digunakan sebagai agunan atau jaminan untuk peminjaman ke bank.
  • Lahan SHM sesuai untuk digunakan sebagai hunian dan instrumen investasi properti jangka panjang.

SHGB 

  • Pemilik mempunyai hak atas penggunaan tanah, namun tidak berhak atas kepemilikan lahan atau tanah yang digunakannya.
  • Mempunyai batas waktu dan perlu diperpanjang sesuai peraturan perundang-undangan bila masih ingin menggunakannya.
  • Bila digunakan dalam waktu lama mempunyai resiko menjadi Beban Hak Tanggungan.
  • Harga jual properti SHGB lebih murah dibanding SHM.
  • Tidak cocok dijadikan sebagai hunian permanen sehingga bersifat sebagai investasi jangka pendek hingga menengah.

Lantas bisakah sebuah rumah yang masih berstatus SHGB diubah menjadi SHM? Pada dasarnya kita bisa mengubah SHGB menjadi SHM, namun ada beberapa dokumen yang harus disiapkan khususnya untuk lahan dengan luas dibawah 600 M2. Beberapa dokumen pengurusan tersebut adalah sebagai berikut :

  • Sertifikat asli HGB.
  • Fotocopy Izin Mendirikan Bangunan atau IMB.
  • Fotocopy SPPT PBB atau Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan pada Tahun Berjalan.
  • Fotocopy Kartu Tanda Penduduk dan Kartu Keluarga pemohon.
  • Surat pernyataan bermaterai yang menerangkan bahwa pemohon tidak memiliki perumahan lebih dari lima bidang.
  • Surat permohonan yang ditujukan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat.

Setelah beberapa dokumen tersebut telah terpenuhi, ada beberapa tahap atau langkah yang bisa Anda lakukan untuk mengubah SHGB menjadi SHM sebagai berikut :

  1. Datang langsung ke Kantor BPN setempat dan menuju ke loket pelayanan dengan menyerahkan dokumen persyaratan.
  2. Kemudian Anda akan diminta mengisi formulir permohonan yang bertanda tangan di atas materai.
  3. Lakukan pembayaran di loket pembayaran, umumnya untuk luas tanah hingga 600 M² mulai dari Rp 50 ribu.
  4. Mengkonfirmasi pembayaran daftar ke loket pelayanan.
  5. Sekitar maksimal 5 hari kerja Anda bias mengambil SHM.

Langkah tersebut untuk sebuah lahan atau tanah maksimal 600 M2, namun untuk luas di atasnya membutukan prosedur lanjutan. Disini pemohon harus mengajukan permohonan hak milik berupa konstatering report di kantor BPN. Sedangkan biaya perpanjangan untuk HGB sendiri bergantung pada harga tanah per meter perseginya, bila merujuk PP No. 46 Tahun 2002 rumusnya adalah :

Biaya Perpanjangan = ((jangka waktu perpanjangan / 30 tahun) x 1%) x NPT) x 50%

Catatan : NPT merupakan Nilai Perolehan Tanah yang digunakan sudah dikurangi NPT Tidak Kena Uang Pemasukan. Untuk nilai NPT dan NPTTKUP bisa di dapatkan di SPPT PBB tanah atau lahan yang akan diperpanjang.