Proses pembelian properti dapat dikatakan merupakan proses yang panjang dan cukup rumit. Sebab disini Anda harus mengurus banyak hal, khususnya berbagai hal terkait legalitas. Sehingga disini Anda akan berkutat dengan berbagai jenis surat dan dokumen penting untuk diurus.
Mungkin sebelumnya Anda sudah mengetahui tentang SHM atau Sertifikat Hak Milik hingga dokumen perpajakan. Namun dokumen penting dalam jual beli properti tidak hanya itu saja, masih ada SKMHT dan APHT yang perlu Anda urus juga. Kedua jenis dokumen tersebut akan Anda temui bila membeli hunian dengan menggunakan sistem KPR. Lantas apakah SKMHT dan APHT itu serta cara pengurusan dan biayanya?
Pengertian APHT dan SKMHT dalam Jual Beli Properti
 |
| Rincian Biaya Mengurus SKMHT dan APHT |
APHT sendiri adalah Akta Pemberian Hak Tanggungan, dokumen ini berfungsi sebagai bentuk hak debitur atau bank untuk meletakkan hipotek atas sebuah lahan jaminan utang. Bila seseorang mengajukan permohonan kredit KPR dan telah disetujui maka dokumen APHT ini akan diterbitkan.
Pemberian hak ini bertujuan sebagai jaminan pelunasan utang debitur berdasarkan plafon yang sudah disepakati bersama. Dalam kasus ini, objek hak tanggungannya dijaminkan pada sebuah lahan atau tanah. Sehingga bila lahan atau tanah tersebut beralih kepemilikannya maka orang yang bersangkutan harus menandatangani dokumen ini.
Pembebanan Hak Tanggungan ini wajib memenuhi syarat sesuai dengan UUHT atau Undang-Undang Hak Tanggungan. Di dalamnya memuat bahwa pemberian Hak Tanggungan harus didahului dengan janji untuk pemberian hak yang berguna sebagai jaminan pelunasan utang. Hal ini menjadi bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian kredit atau perjanjian lain yang menimbulkan utang.
Adapun syarat yang harus dicantumkan adalah nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan beserta domisilinya. Selain itu, harus dicantumkan secara jelas pula tetang utang yang dijaminkan pelunasannya dengan Hak Tanggungan, nilai tanggungan dan uraian detail tentang objeknya. Tak kalah penting juga harus memenuhi persyaratan publisitas melalui pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan sesuai domisili.
Sedangkan SKMHT sendiri merupakan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang umumnya dibutuhkan saat mengurus KPR di notaris. Dokumen yang satu ini digunakan ketika membeli rumah dari pengembang atau pemelih sebelumnya dengan sistem kredit. Namun disini sertifikat tanahnya masih atas nama pihak developver, sehingga ketika Anda mengajukan kredit maka SKMHT dari developver akan diminta oleh pihak bank.
Dokumen ini dibutuhkan bila ada jeda waktu tanah jaminan tidak dapat dibebani hipotek / APHT karena sertifikatnya masih atas nama pihak developer. Sehingga nantinya pihak bank atau kreditor bisa mewakili pemberian jaminan (developer) dalam melaksanakan pembebanan hak tanggungan yang dilakukan dengan penandatanganan APHT. Jadi intinya pihak developer akan memberikan kreditur kuasa untuk mewakilinya dalam penjaminan tanah dan bangunan miliknya.
Dokumen ini sendiri wajib dibuat oleh notaris karena akta asli dibutuhkan dalam pembuatannya sesuai dengan UU No. 4 Tahun 1996 Pasal 4 ayat (5). Di dalamnya menyebut bahwa Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan kepada pemilik sah dari agunan tersebut, sehingga nama debitur akan tercantum dalam sertifikat.
Biaya Membuat SKMHT dan APHT serta Waktu Berlakunya
Dari sedikit penjelasan diatas kita tahu bahwa pihak bank akan mewakili pihak developer dalam melaksanakan pembebanan hak tanggungan setelah penandatanganan APHT. Ada beberapa hal yang tercantum dalam dokumen APHT yaitu :
- Syarat-syarat spesialitas.
- Jumlah pinjaman.
- Penunjukan objek hak tanggungan.
- Hal-hal yang dijanjikan (pasal 11 (2) UUHT) oleh pihak kreditur dan pihak debitur. Termasuk di dalamnya janji Roya Partial (pasal 2 (2) UUHT) dan janji penjualan objek Hak Tanggungan di bawah tangan.
Nantinya pihak bank atau kreditur akan diberi bukti Hak Tanggungan tersebut. Dalam hal ini berupa Sertifikat Hak Tanggungan yang mencakup Salinan APHT dan salinan Buku Tanah Hak Tanggungan. Namun sebelum penandatanganan APHT sebaiknya pastikan transaksi jual beli telah tuntas dan Akte Jual Beli sudah ditandatangani.
Hal yang tidak kalah penting untuk diketahui adalah biaya dalam proses pembuatan baik SKMHT dan APHT yang harus dikeluarkan. Biaya untuk pembuatan APHT sendiri harus dibayarkan sebelum kredit dikeluarkan oleh pihak bank dan berfungsi sebagai jaminan bahwa kredit dari bank akan dilunasi. Untuk rincian pembuatan kedua dokumen tersebut adalah sebagai berikut :
| Jenis Biaya |
Besaran Biaya |
|---|---|
| Biaya cek sertifikat |
Rp 100.000 |
| Biaya SK |
Rp 1.000.000 |
| Biaya validasi pajak |
Rp 200 |
| Biaya AJB |
Rp 2.400.000 |
| Biaya BBN |
Rp 750.000 |
| Biaya APHT / SKHMT |
*Bervariasi sesuai dengan konvensi 0,25% dari 125% nilai kredit |
Perlu diketahui bahwa untuk biaya notaris bisa berbeda-beda bergantung pada lokasi properti berada. Pembayarannya juga bisa dilakukan baik oleh pihak penjual maupun pembeli.
