Dalam aturan pertanahan, HGB adalah singkatan dari Hak Guna Bangunan. Apa itu Apa itu HGB ? Apa perbedaan HGB dan SHM ? Siapa saja yang bisa memperoleh HGB ? Tanah apa saja yang bisa dimohonkan HGB ? Berapa lama masa berlaku HGB ? Apa kelebihan dan kekurangan HGB ? Apa saja jenis HGB ? Bisakah HGB diubah menjadi SHM ? semua pertanyaan tersebut akan dijawab tuntas dalam artikel ini.

Melihat rumah susun dan apartemen di kota besar
Kepemilikan properti di kota besar, sebagian merupakan HGB (sumber ig:doyanbangetmoto)

Definisi Hak Guna Bangunan (HGB)

Hak Guna Bangunan atau disingkat HGB adalah tanda bukti (akta legalitas) pemberian hak kepada suatu pihak (perorangan, badan swasta atau instansi pemerintah) untuk mendirikan bangunan di atas tanah yang dimiliki oleh pihak lain.

Aturan dan dasar hukum Hak Guna Bangunan tertuang dalam Undang-undang khususnya UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria yang di dalamnya mengatur berbagai hal yang berkaitan dengan pemanfaatan lahan untuk dibangun. Lebih spesifik tentang HGB diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) no. 4 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah.

Dalam pasal 32 pada PP tersebut dijelaskan bahwa pemegang HGB berhak untuk menguasai dan menggunakan tanah untuk mendirikan dan mempunyai bangunan. Pemilik hak juga bisa menggunakan bangunan untuk keperluannya. Selain itu, pemegang HGB juga diperkenankan untuk mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain.

Pihak yang mendapatkan Hak Guna Bangunan melalui akta legal ini dapat memanfaatkan tanah yang disebutkan untuk mendirikan bangunan sesuai aturan tata ruang yang berlaku dan memanfaatkan bangunan yang dibuatnya itu untuk kepentingannya selama jangka waktu / durasi yang telah ditetapkan dalam HGB.

Klausul Hak Guna Bangunan (HGB)

Sesuai dengan Peraturan Pemerintah (PP) No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Atas Tanah, terjadinya Hak Guna Bangunan karena tiga klausul sebagai berikut:

  • Hak Guna Bangunan atas tanah negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk.
  • Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasar-kan usul pemegang Hak Hengelolaan.
  • Ketentuan mengenai tata cara dan syarat permohonan dan pemberian diatur lebih lanjut dengan keputusan Presiden.

Pemberian Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud di atas didaftar dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan. Hak Guna Bangunan atas tanah Negara atau atas tanah hak pengelolaan terjadi sejak didaftar oleh kantor pertanahan. Sebagai tanda bukti hak kepada pemegang Hak Guna Bangunan diberikan sertifikat hak atas tanah.

Tanah yang dapat dimohonkan Hak Guna Bangunan (HGB)

Adapun tanah-tanah di Indonesia yang dapat dimohonkan dokumen HGB yaitu : 

  • tanah milik perseorangan, yakni tanah yang dimiliki oleh perorangan (WNI) dengan status hak milik dan dibuktikan dengan sertifikat tanah
  • tanah milik badan hukum (swasta/pemerintah)
  • tanah milik negara, yakni tanah yang tidak dilekati dengan sesuatu hak atas tanah, bukan merupakan tanah wakaf, bukan juga tanah ulayat dan/atau bukan merupakan aset barang milik negara/barang milik daerah

Permohonan Hak Guna Bangunan (HGB)

Permohonan HGB pada tanah tersebut diajukan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) dengan terlebih dahulu pihak pemohon harus mendapat kesepakatan dengan pemilik tanah yang sah.

Jika semua syarat sudah bisa dipenuhi maka BPN sebagai lembaga sah yang ditunjuk pemerintah akan mengeluarkan dokumen resmi yang ditujukan kepada pihak pemegang HGB.

Masa berlaku Hak Guna Bangunan (HGB)

Masa berlaku HGB selama hingga 30 tahun saat pertama kali diterbitkan. Setelah masa berlaku pertama telah habis, HGB bisa diperpanjang dengan jangka waktu maksimal hingga 25 tahun. Namun pengajuan perpanjangan harus dilakukan paling lambat 2 tahun sebelum masa HGB tersebut habis.

Perubahan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik

Untuk beberapa aset properti, dapat diajukan peningkatan hak dari Hak Guna Bangunan (HGB) menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) secara legal. Hal ini sudah lumrah terjadi apabila kita membeli rumah tinggal yang dibangun oleh developer.

Saat pembelian rumah, Developer hanya akan menyerahkan HGB kepada pembeli rumah dan bukan sertifikat hak milik. Setelah rumah tersebut dibeli secara tuntas, pembeli perlu untuk meningkatkan status HGB yang dimiliki  menjadi SHM. Tujuannya, agar di kemudian hari terhindar dari masalah kepemilikian atau sengketa tanah.

Kenapa para developer hanya memberikan HGB kepada pembeli rumah? ini karena secara status developer merupakan badan hukum yang tidak boleh memiliki Hak Milik. Hal ini dimuat pada aturan yaitu UU no. 5 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria.

Cara Mengubah HGB menjadi Hak Milik (SHM)

Proses mengubah HGB menjadi Hak Milik (SHM) bukan merupakan hal yang sulit, apabila dapat memenuhi dokumen sebagai berikut :

  1. Sertifikat asli HGB.
  2. Dokumen Izin Mendirikan Bangunan (IMB) / Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)
  3. Jika tidak memiliki IMB/PBG,  pemohon hak dapat menyertakan dokumen PM1 yang bisa diperoleh di kantor Kelurahan atau kantor Desa setempat.
  4. Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) untuk Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan bukti pembayarannya.
  5. Foto kopi identitias pemohon (KTP, Kartu Keluarga)
  6. Surat pernyataan yang menerangkan bahwa pemohon tidak memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM) lebih dari 5 bidang tanah dan dengan luas keseluruhan tidak lebih dari 5000 meter persegi.
  7. Surat kuasa, apabila pengurusan HGB dikuasakan kepada pihak lain.

Apabila sudah lengkap, pemohon bisa langsung diajukan ke kantor Badan Pertanahan Nasional setempat. Setelah data diterima oleh pihak BPN, akan ada form khusus yang harus diisi untuk melanjutkan permohonan ini. Setelah formulir dan dokumen diserahkan, tinggal menunggu proses pembuatan dokumen SHM.

Catatan untuk proses HGB ke SHM :

  • Biaya pendaftaran HGB menjadi SHM dengan luas tanah sampai dengan maksimal 600 m2 adalah sebesar Rp 50.000 - ini adalah biaya resmi yang disyaratkan oleh BPN.
  • Pelayanan perubahan HGB menjadi SHM dapat diambil setelah lima hari loket pelayanan (dalam kondisi pelayanan normal).

Kelebihan Hak Guna Bangunan

Meskipun berbeda dengan SHM, HGB juga memiliki kelebihan yaitu :

  1. Biaya untuk memperoleh HGB tentu jauh lebih murah daripada SHM sehingga untuk lokasi dengan harga tanah yang mahal, HGB menjadi pilihan yang menarik
  2. Selain dapat dipegang oleh Warga Negara Indonesia, HGB juga dapat dipegang oleh badan hukum yang berdiri di Indonesia, sehingga cocok ditujukan kepada pelaku usaha
  3. Cocok untuk usaha di tempat strategis yang memiliki jangka waktu tertentu, daripada membeli properti penuh dengan SHM yang harganya lebih mahal

Kekurangan Hak Guna Bangunan

Tentu saja, jika dibandingkan SHM, HGB memiliki kekurangan sebagai berikut :

  1. Jangka waktu terbatas, dengan jangka waktu 30 tahun dan hanya bisa diperpanjang selama 25 tahun dengan persetujuan pemilik tanah 
  2. Tidak bisa melakukan alih fungsi bangunan tanpa seizin pemilik tanah
  3. Lebih mudah dipindahtangankan melalui proses jual beli atau sebagai warisan

Hak Guna Bangunan Rumah Susun / Apartemen

Pihak yang membeli unit rumah susun atau apartemen akan mendapatkan HGB atas unit yang dibeli. Masa berlaku HGB apartemen adalah 30 tahun untuk penerbitan pertama dan dapat diperpanjang hingga 25 tahun. 

Pemegang HGB rumah susun atau apartemen dapat memindahtangankan haknya kepada pihak lain sepanjang masa berlakunya belum habis.

Jenis Hak Guna Banguna (HGB) Apartemen :

Terdapat beberapa jenis Jenis Hak Guna Banguna (HGB) Apartemen yaitu :

HGB Murni

HGB murni adalah jenis HGB yang menerangkan pemberian hak atas unit rumah susun atau apartemen kepada suatu perorangan atau badan hukum yang sah. Bangunan rumah susun atau apartemen berdiri di atas tanah milik negara dasar HPL sebagai dasar hukum pendiriannya.

HGB di atas HPL

HGB jenis ini adalah HGB yang diberikan untuk unit rumah susun atau apartemen yang bangunan gedungnya berdiri di atas tanah HPL.

HGB Hak Milik

HGB jenis ini merupakan dokumen legal yang menerangkan bahwa gedung rumah susun atau apartemen didirikan langsung di atas tanah milik pengembang.

Strata Title

Dokumen jenis ini yang menjadi tanda bukti bahwa gedung rumah susun atau apartemen dimiliki secara bersama oleh perkumpulan, kelompok tertentu atau kumpulan perseorangan.

Demikian penjelasan tentang Hak Guna Bangunan, semoga dapat bermanfaat. Apabila ada kesalahan dalam penulisan maupun penyebutan, silahkan diinfokan pada kolom komentar agar dapat segera diperbaiki.

Daftar Referensi untuk Artikel ini:

  1. Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
  2. Peraturan Pemerintah (PP) No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Atas Tanah